- Что такое прямые продажи – исчерпывающий гайд
- Прямые и непрямые продажи: главные отличия
- Применение в сетевом маркетинге
- Виды прямых продаж
- B2B и B2С продажи
- Преимущества и недостатки
- Плюсы и минусы для клиента
- Техника прямых продаж. Как научиться продавать?
- Правила продаж. Полезные советы
- Прямая продажа квартиры: что это такое
- Прямая продажа квартиры — что это такое?
- Что представляет собой прямая продажа квартиры?
- Плюсы и минусы прямой продажи
- Особенности альтернативной продажи квартиры
- Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно
- Что такое свободная продажа квартиры
- Что такое тип продажи “альтернатива”
- Когда применяется альтернатива при продаже квартиры
- Как производится расчёт в альтернативных сделках
- Преимущество альтернативных продаж
- Риск альтернативных сделок
- Особенности регистрации
- Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок
- Налогообложение в альтернативных сделках
- Что такое прямая продажа квартиры?
- Что значит прямая продажа квартиры?
- Возможна ли ипотека при прямой продаже?
- Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?
- Дополнительные документы
- Документы для регистрации прав собственности
- Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?
- Прямая продажа квартиры: что это такое и какие еще есть способы
- Что такое прямая продажа квартиры
- Плюсы и минусы
- Другие виды продаж квартир
- Альтернатива
- Цепочка
Что такое прямые продажи – исчерпывающий гайд
Продажи – это основа любого бизнеса. Продажи нужны всем без исключения компаниям, независимо от направления деятельности и типов продаваемых продуктов.
Извечный вопрос, как увеличить продажи и получить больше прибыли, волнует всех без исключения предпринимателей. Очевидно, что чтобы больше зарабатывать, нужно больше продавать.
Прямые продажи – один из хороших способов увеличить прибыль.
Что такое прямые продажи — это такой вид продаж, при котором продавец контактирует непосредственно с покупателем, без участия посредников и третьих лиц. Такие продажи еще называют личные продажи.
Чаще всего продажа происходит вне стационарных мест торговли вроде больших магазинов, а в офисе или дома у клиента.
Продавец, занимающейся таким методом торговли, чаще всего называется дистрибьютором или торговым представителем.
Такой вид продаж чаще всего используется для реализации косметики, бытовой химии, биологически активных добавок и т.д. Самые популярные компании, использующие методики прямых продаж:
- Avon
- MaryKay
- Amway
- Herbalife
- NL
Рассмотрим самый простой пример прямых продаж, вероятнее всего, вы с ним неоднократно сталкивались.
Представьте, что вы идете по улице. К вам подходит девушка и предлагает ознакомиться и протестировать новую линию косметики. Она незамедлительно делает презентацию продукта, рассказывает о его свойствах и преимуществах. Скорее всего, она тут же даст вам протестировать продукт. Покупать его или нет – решать только вам, но исход во многом зависит и от подачи продавца.
Протестировать push-уведомления для сайта
Прямые и непрямые продажи: главные отличия
Мы разобрались с понятием “прямые продажи” – это продажи, при которых общение между продавцом и покупателем происходит лично (face-to-face).
Из этого следует, что непрямые продажи (их также называют косвенными) происходят через посредников, которыми чаще всего выступают дилеры, дистрибьюторы, франчайзи, мерчандайзеры и т.д.
По такому принципу работает множество производителей, которые не хотят самостоятельно заниматься реализацией своих товаров, а также стремятся быстро охватить новые рынки.
Применение в сетевом маркетинге
Многие думают, что эти два определения означают одно и то же. Большинство экспертов утверждают, что отчасти это так: сетевой маркетинг является частью концепции прямых продаж. Чем же они отличаются? В первую очередь, условиями для продавца.
При прямых продажах доходы продавца зачастую выше, чем в сетевом бизнесе. Прибыль приходит именно от продаж, а не от привлечения новых продавцов. Здесь есть предел дохода, но, не смотря на это, прямые продажи являются хорошим инструментом для получения быстрой прибыли. В такой способ обычно реализуются товары длительного пользования, например, посуда, аксессуары, предметы для дома и т. д.
В сетевом маркетинге продажи происходят также, но первыми покупателями зачастую становятся люди из близкого окружения продавца. В этом случае продавец получает меньшие комиссионные и его основной доход приходит в виде премий и бонусов за привлечение новых продавцов. Чаще всего в такой способ продают косметику, бытовую химию, витамины и т.д.
Регулярный доход продавец получает, если ему удалось сделать своего клиента постоянным. Основная особенность сетевого в том, что продавец получает доход не только от продаж клиенту и бонусы за привлеченных продавцов, а и % от продаж, которые осуществят привлеченные им продавцы.
Такой процесс бесконечен, и, если регулярно этим заниматься, можно значительно увеличить свой доход.
Увеличить продажи своего сайта
Еще одна особенность сетевого бизнеса в том, что начать работу здесь легче. Бизнес не требует инвестиций и закупок продукции, а овладеть необходимыми знаниями можно за достаточно короткий срок. Каждый человек создает сеть собственных продавцов (отсюда и название “сетевой”), которые обеспечивают постоянную прибыль без прямого участия в процессе продаж.
Виды прямых продаж
Существует множество видов прямых продаж, при которых потребителем услуги или продукта является конечный покупатель.
Прямые продажи по квартирам
Этот метод в последние годы стал менее популярен, так как его прибыльность значительно упала – люди стали менее доверчивыми и зачастую не открывают дверь незнакомцам. Это один из самых сложных способов “холодных продаж”, который в последнее время все реже используется в связи с плохой репутацией, навязанной обманщиками и мошенниками.
Прямые продажи на улице
Продажи, происходящие в общем пространстве, т.е на улице, все еще активно живут и процветают. Чаще всего такая торговая точка представляет собой стол с демонстрацией продукции или информационный стенд. Такие продавцы отлично справляются с задачей и привлекают к себе заинтересованных прохожих. Очень часто такая схема используется для прямой продажи косметики и бытовых товаров.
Прямые продажи услуг и продуктов часто осуществляются в интернете и по телефону, их называют дистанционной торговлей.
B2B и B2С продажи
В отличие от продажи конечному потребителю (B2C), прямые продажи компаниям (B2B) могут стать отличным инструментом для повышения прибыли, привлечения новых клиентов и налаживания профессиональных контактов.
Как продать услугу? Многим продавцам приходится продавать нематериальные товары. Зачастую за продажу услуг можно получить большую прибыль, чем за продажу товара, потому что этот процесс сложнее, да и стоимость услуги часто выше (например, в IT сфере).
Push-рассылки от Gravitec.net — попробовать
Отличается и поведения клиента: при поиске товара в большинстве случаев клиент действует самостоятельно, а вот в поисках услуги ищет информацию и отзывы у знакомых и в Интернете. Чтобы продавать услуги, нужно быть уверенным в их качестве, также требуется более глубокое обучение продавцов.
Преимущества и недостатки
Личная продажа считается самой эффективной по сравнению с другими методами продаж, потому что сразу устанавливаются отношения с клиентом и можно получить много дополнительной информации:
- сразу видна реакция на продавца и отношение клиента к предложению, реакция на фразы в процессе разговора.
- При личном контакте можно предугадать финал разговора и развитие событий, также при прямых продажах гораздо проще закрепить контакт с покупателем и даже получить постоянного клиента в его лице
- Обратная связь: если продажа не случилась, можно тут же поинтересоваться причинами: такой фидбек может стать важной информацией, которая будет направлена на улучшение компании.
Почему прямые продажи лучше? Причина в том, что здесь главную роль играет человеческий фактор. Очень многое зависит от продавца: его подход, достойное представление товара и рекомендации по использованию. Не последнюю роль играет и харизма.
Важно заинтересовать человека, показать ему, чем ваш товар будет полезен и как сможет решить его проблему. Кроме того, необходимо хорошо знать особенности своего продукта, чтобы ответить на все возможные вопросы покупателя. Продавец, который не знает, что он продает, может вызвать подозрения.
О какой покупке в таком случае может идти речь?
Расширить клиентскую базу бесплатно
Рассмотрим в таблице плюсы и минусы прямых продаж для продавцов:
Преимущества для продавца | Недостатки для продавца |
Непосредственный контакт (в том числе и по телефону). Продавец видит реакцию покупателя и может скорректировать общение в нужное русло | Высокая стоимость контакта. Это значит, что визит к потребителю включает затраты на рекрутинг продавца, его обучение, зарплату, его транспортные и командировочные расходы. Охват крупных аудиторий посредством персональных продаж может оказаться дорогостоящим |
Индивидуальный подход к каждому покупателю | Охват аудитории ограничен высокой стоимостью такого вида продаж. В связи с этим трудно охватить большое число потенциальных покупателей |
Личная презентация товара, описание его лучших качеств и необходимость покупки для каждого отдельного потребителя | Разные продавцы могут по-разному интерпретировать информацию, которую нужно донести покупателю. Это усложняет донесение единого целостного сообщения ко всем потребителям |
Ориентация на определенный рынок и потребителя | |
Эффективный элемент маркетинговых коммуникаций | |
Возможность получить более высокую прибыль |
В качестве плюсов для компаний можно выделить более дешевый персонал, который можно обучить специфике продаж и отсутствие необходимости в содержании дорогостоящей оффлайн-точки.
Плюсы и минусы для клиента
Что касается покупателей, то для них плюсы покупок через прямые продажи значительно превосходят минусы:
Преимущества для клиента | Недостатки для клиента |
Удобство. Продавец сам придет к вам и продемонстрирует товар в удобное для вас время | Навязчивость продавцов |
Есть возможность получить максимально исчерпывающую информацию от представителя компании | Сомнения в качестве продукта |
Цена может быть ниже, благодаря отсутствию посредника в цепочке продаж | |
При прямых продажах часто можно протестировать продукт бесплатно | |
Регулирование – законодательство защищает покупателя и также распространяется на прямые продажи |
Исследования показали, насколько эффективны различные каналы продаж:
- рекламные публикации — 5—7% клиентов;
- почтовая рассылка — 10—25% клиентов;
- прямые продажи — до 70% клиентов.
Это исследование наглядно показывает, почему прямые продажи работают лучше, чем реклама.
Подключить пуш-уведомления к сайту
Техника прямых продаж. Как научиться продавать?
При большом желании можно быстро овладеть техникой прямых продаж и научиться продавать. Для начала нужно обозначить целевую аудиторию и понять, чем ваш продукт будет полезен конкретному человеку.
Рассмотрим пример продажи вазы для цветов. Ее особенности – круглая форма, 2-х литровый объем, а изготовлена она из оргстекла.
Кому может пригодиться такая ваза?
-Ресторану или кафе для оформления зала;
-Девушке или женщине (ваз много не бывает, так или иначе всем дарят цветы);
-Любителям бамбука (он обычно выращивается в воде, без грунта, и особенно эффектно смотрится в прозрачных емкостях);
-Фотографам и блогерам как декоративный элемент, который отлично будет смотреться на фото.
Нужно в первую очередь выяснить у человека, что именно ему нужно, и презентовать свой товар в таком ракурсе.
Чтобы презентация товара прошла успешно и привела к продаже, придерживайтесь следующих правил:
- Приветствие. Встречают, зачастую, по одежке, поэтому важно произвести правильное первое впечатление. Приятный внешний вид, опрятность, дружелюбность и позитив прекрасно располагают к себе и с первых слов вызывают положительные эмоции.
- Представление товара. Здесь также действует первое правило. Кроме этого, постарайтесь максимально заинтересовать вашего потенциального покупателя и вызвать у него доверие к вам и вашему продукту.
- Люди покупают не товар, а эмоции, поэтому от вашей презентации зависит 95% успеха. Чтобы подготовиться и провести успешную презентацию вам нужно хорошо знать характеристики и свойства вашего продукта. Накануне презентации сделайте черновик с планом и потренируйтесь в рассказе несколько раз, а еще лучше, выступите перед тем человеком, которому доверяете и поработайте над ошибками вместе.
- Мягкое подведение к цене.
- Сделка. Когда деньги получены, важно сохранять дружелюбие, чтобы клиенту не показалось, что вы тут же потеряли к нему интерес. Не игнорируйте это правило, ведь вы можете потерять возможность сделать этого клиента постоянным! Пусть клиент почувствует радость от того, что купил именно у вас.
Правила продаж. Полезные советы
В самом конце хотим добавить несколько “неписанных правил” хорошего продавца:
- Клиент – это живой человек.
- Сначала продайте себя, а потом уже продукт.
- Клиент говорит больше. Дайте ему право высказаться, так вы лучше поймете его мотивацию.
- Все характеристики товара подкрепляйте указанием выгоды от них для конкретного клиента.
- Для хорошего продавца нет ничего невозможного – для удовлетворения некоторых капризов клиента можно предложить ему доплатить, вместо того, чтобы сразу отказывать и терять клиента.
- Ярко описывайте продукт, проиллюстрируйте выгоды, которые получит клиент, если купит товар, или наоборот, как разочаруется, если не купит.
- Клиент всегда прав. Если у него есть свое мнение, отличное от вашего, не стоит его переубеждать и спорить. Ваша главная цель – продать клиенту решение его проблемы.
- Говорите непосредственно с человеком, который будет принимать решение о покупке (для B2B). Иначе вы просто рискуете потратить время впустую.
- Если вы видите интерес со стороны клиента, нужно плавно переходить к цене. Лучшее решение – назвать диапазон цен, либо предупредить, что цена будет известна после индивидуального просчета.
- При каждой встрече с клиентом договаривайтесь о вашем следующем шаге и дальнейших действиях, чтобы ваша сделка не “зависла” в воздухе.
Прямые продажи – прекрасный инструмент для увеличения прибыли. Но следует помнить, что прямых продаж самих по себе недостаточно, необходимо заниматься возвратом и удержанием клиентов, в этом помогут такие такие современные и относительно недорогие инструменты, как push-уведомления и смс-рассылки.
Источник: https://gravitec.net/ru/blog/chto-takoe-pryamy-e-prodazhi-ischerpy-vayushhij-gajd/
Прямая продажа квартиры: что это такое
Ежедневно совершается огромное количество сделок с недвижимостью: кто-то продает, кто-то покупает, другие арендуют или наоборот сдают. Каждый участник сделки по недвижимости хочет получить максимальную прибыть и выгоду от нее. Есть два основных типа реализации недвижимости:
- прямая или свободная продажа квартиры;
- альтернативная.
Данные виды продажи квартиры кардинально отличаются друг от друга. Выбор конкретного способа зависит от обстоятельств, в которых находится продавец.
Прямая продажа квартиры — что это такое?
Чтобы понять, что такое прямая продажа недвижимости, рассмотрим определение понятия. Итак:
Прямая продажа квартиры — это тип сделки, в которой принимают участие две стороны, одна из которых продает недвижимость, а другая покупает.
При этом дополнительные аспекты, как необходимость в покупке нового жилья, наличие обременения на продаваемой квартире, несовершеннолетние лица, прописанные в ней или другие собственники отсутствуют.
Второе название такого типа сделки с недвижимостью — чистая продажа квартиры. И чистая она именно из-за отсутствия отягощающих факторов. По сути продавец реализует недвижимость с целью получения выгоды от сделки, а не для обмена старого жилья на новое, улучшения жилищных условий или достижения иных целей.
Другая особенность продажи чистой квартиры — скорость. Такую сделку опытный риелтор (так называют человека, который занимается продажей за процент от сделки или зарплату, если он является наемным агентом в какой-либо риелторской фирме) закроет за пару дней, так как все документы от продавца квартиры будут на руках, ну а от покупателя требуются только деньги.
Нашел человека, готового заплатить нужную сумму, продал квартиру… Все просто!
Для сравнения: чтобы продать квартиру в ипотеке, на которую наложено обременение банка, необходимо получить согласие кредитора на сделку. На рассмотрение запроса уходит от 3-15 дней.
Также сложности ожидают тех, кто хочет продать старую квартиру и сразу приобрести новую, то есть в сделке уже участвует минимум три стороны. Это уже не прямая или чистая продажа, а альтернативная.
Необходимо грамотно все оформить, рассчитать разницу и учесть интересы каждой стороны. Вопрос альтернативной продажи со всеми преимуществами и недостатками рассмотрим ниже.
Что представляет собой прямая продажа квартиры?
Такой тип сделки, как прямая продажа квартиры, риэлторы еще называют “чистая продажа”. Для такой сделки характерны скорость и простота. Чтобы прямая продажа квартиры состоялась, необходимо соблюсти ряд условий:
- В реализуемой квартире никто не должен быть зарегистрирован и не проживать;
- Если кто-то проживает, в договор купли-продажи недвижимости вносится пункт о том, что помещение освободится во время указанного срока. Обычно на переезд дается 1 месяц;
- Исключается необходимость в подборе альтернативной квартиры (комнаты, дома) для продавца. То есть он нанимает риелтора только для реализации свободной квартиры, а для проживания у него имеется альтернативная жилплощадь.
Прямая продажа квартиры пошагово:
- Шаг 1: Поиск риелтора и заключение с ним договора. Можно продавать квартиру и самостоятельно, но тогда следует знать, как именно заключается договор купли-продажи, как регистрируется недвижимость на нового владельца в Россреестре и другие нюансы сделки.
- Шаг 2: Рекламная кампания, демонстрация недвижимости, переговоры с потенциальным покупателем и заключение с ним предварительного договора купли продажи, если квартира ему подходит.
- Шаг 3: Заключение сделки и регистрация договора купли-продажи в Росреесте.
- Шаг 4: Подписание акта приема-передачи недвижимости и получение денег (перевод, аккредитив банка или другой вариант).
- Шаг 5: Выплата комиссии риелтору или фирме, если он привлекался для продажи квартиры. Если все сделали самостоятельно, значит сэкономили на этом моменте.
Помните, что важно собрать полный пакет документов для совершения такой сделки. Список в видео:
Плюсы и минусы прямой продажи
Существует два вида продажи квартиры — прямой (рассматриваемый) и альтернативный. Оба способа имеют, как преимущества, так и недостатки.
Прямая продажа квартиры имеет большое количество плюсов для покупателя:
- Скорость и экономия времени, так как въехать в приобретенное жилье можно практически сразу;
- Получение кредита на «чистую квартиру» — более простая и быстрая процедура;
- Есть возможность торговаться и сбивать цену, если деньги предлагаются наличными;
- Есть возможность избежать нескончаемой цепочки юридических действий, характерных для альтернативной продажи.
Хотя для собственника еще больше плюсов, он быстро реализует квартиру и получает нужную ему сумму на руки, с которой далее может совершать любые финансовые операции.
Нельзя не учитывать и отрицательные стороны, которые могут возникнуть при прямой продаже квартиры. В первую очередь минусы такого способа могут коснуться покупателя недвижимости:
- Потеря времени и денег. Есть вероятность, что квартира все же окажется нечистой, как бы собственник не уверял в обратном, поэтому проверка ее на обременение, наличие прописанных лиц, о которых продавец не упоминает и т.д. обязательна. Для этого нужно обратиться к юристу, а это стоит денег.
- Возможность появления наследников. Чтобы проверить все досконально требуется юрист, самостоятельно можно приобрести проблемную квартиру.
Чтобы избежать негативных последствий, необходимо обратиться за помощью к юристу и инициировать доскональную проверку квартиры, прежде чем заключить с продавцом сделку по прямой продаже.
Особенности альтернативной продажи квартиры
Альтернативная продажа квартиры — гораздо более распространенный вариант, чем прямая. Все дело в том, что не у всех продавцов есть второе жилье.
Как правило, квартира продается с целью приобретения на вырученные деньги новой или же размена, к примеру, старой двушки на две однокомнатные.
Это стандартная процедура при разводе, когда оба супруга не желают более проживать совместно. Или же родители хотят выделить ребенку отдельную жилплощадь.
Итак, для альтернативы характерна цепочка юридических действий со сбором огромного пакета документов. Необходимо найти покупателя на старую квартиру и подобрать новую, на которую хватает денег от продажи. Если же финансов недостаточно требуется еще и обращение в банк за ипотекой или кредитом на жилье, чтобы покрыть недостающую сумму.
В итоге такая процедура занимает гораздо больше времени, так как каждая из сторон может в любой момент передумать. Но есть и плюсы, продавец в итоге меняет квартиру на более выгодный для него вариант, а покупатель получает недвижимость по привлекательной цене.
Популярные вопросы по теме: ✅ Прямая продажа квартиры: что это такое?
Прямая продажа квартиры – это заключение заключение сделки между продавцом и покупателем без привлечения третьих лиц и каких-либо других условий.
✅ Что значит непрямая продажа квартиры или альтернативная?
Альтернативная продажа квартиры – это сделка, при которой покупатель получает не деньги, а новую недвижимость. При таком способе реализации квартиры происходит одновременное заключение двух или более договоров купли-продажи. Когда продавец отдает старую квартиру, взамен на вырученные деньги приобретает другую (одну, две или более).
✅ Какие есть плюсы и минусы прямой продажи квартиры?
Прямая продажа квартиры помогает сэкономить время и сразу въехать в новое жилье, так как там никто не прописан и нет необходимости ждать, пока старые жильцы съедут.
Среди минусов финансовые затраты на юриста, так как верить на слово продавцу, что недвижимость “чистая” не стоит. Лучше все проверить и убедиться, что через полгода не появятся наследники, родственники и другие лица, претендующие на долю в квартире.
Источник: https://whoyougle.ru/prava-i-zakony/chto-takoe-pryamaya-prodazha-kvartiry.html
Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно
Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной.
При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).
Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.
Рассмотрим в статье:
- Что значит свободная продажа квартиры?
- Тип продажи альтернатива — что это такое?
- В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?
Что такое свободная продажа квартиры
Свободная продажа (она же прямая) — это самая простая операция с недвижимостью, которая предполагает всего одну сделку: собственник просто продает свое жилье, и не ставит своей целью покупку другого.
Договор подписывается двумя сторонами, принятие решения не зависит от третьих-четвертых лиц. Операция осуществляется в короткие сроки. От участников требуется подписание предварительного соглашения и окончательного договора купли-продажи.
Прямая продажа или покупка — идеальный предпочтительный вариант быстрой необременительной сделки. Но такое, к сожалению, бывает в последнее время редко, особенно если продаются дорогие 4‑комнатные квартиры. И тогда приходится искать альтернативные варианты.
Что такое тип продажи “альтернатива”
Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:
- остаться жить в своей 3‑х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
- поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
- продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.
Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.
В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:
- верхнее звено (покупатель);
- среднее звено (покупатель и он же продавец);
- нижнее звено (продавец).
В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:
- продавцы внизу продают свои квартиры;
- покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
- затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.
Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.
И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир. Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.
Альтернативна в цепочке взаимосвязанных сделок только продажа.
Продавцы среднего звена часто добавляют дополнительные средства для приобретения другого жилья, используя, например, кредиты
Когда применяется альтернатива при продаже квартиры
Альтернативная продажа встречается:
- при разделе квартиры, принадлежащей долевым собственникам;
- объединении родственников на общей жилплощади;
- обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилой площади;
- разъезде коммунальных жильцов.
Часто альтернативная продажа производится для выделения жилья находящимся под социальной опекой гражданам: несовершеннолетним, инвалидам, пенсионерам. Такие сделки в обязательном порядке оформляются у нотариуса.
При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.
Как производится расчёт в альтернативных сделках
Расчеты между сторонами осуществляются непосредственно наличными при помощи банковских ячеек, причём количество ячеек должно равняться количеству проводимых сделок.
Так, если покупатель-продавец намерен продать свою трёхкомнатную квартиру, чтобы затем купить две квартиры (двухкомнатную и однокомнатную), то для совершения этих операций необходимы три ячейки с правом доступа для контрагента (противоположной стороны сделки) после подписания договора:
- одну ячейку арендует верхний покупатель (контрагент покупателя-продавца), помещающий в ней свои средства;
- две ячейки арендует покупатель-продавец для расчета с собственниками обеих квартир.
Для заметки: При подписании договоров мены (подобие альтернативной сделки) сторонам, совершающим обмен, достаточно иметь одну ячейку, куда размещается доплата (разница между стоимостью объектов, подлежащих обмену.
Преимущество альтернативных продаж
- Когда продажа квартиры ведётся с альтернативой одномоментной покупки жилья у другой стороны, это подстраховывает продавца от риска просадки, то есть возникновения такой ситуации, когда денег, вырученных от продажи, не хватает для покупки нового объекта. Такая ситуация часто возникает:
- при плохом знании цен на рынке недвижимости;
- слишком долгом поиске варианта, в течение которого происходит подорожание цены в результате инфляции.
- Альтернативная продажа даёт возможность раздела общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Сделать это при помощи простого обмена крайне сложно.
- Договорные сделки такого рода позволяют решить проблемы сразу для нескольких сторон.
Однако у альтернативных сделок есть свои риски.
Риск альтернативных сделок
Несмотря на риэлторскую помощь в поиске, проверке недвижимости, подготовке документов для купли-продажи, альтернативные сделки часто тормозятся. Причиной чаще всего являются:
- несогласованность действий участников цепи (предыдущее звено уже продало своё жильё, а последующее ещё не готово, или наоборот);
- отказ от сделки на каком-то этапе;
- задержка с выпиской и переселением собственников и пользователей квартир;
- повышенные запросы в плане цены (нередко сдельщики меняют договорную цену, так как находится кто-то, кто готов предложить более выгодные условия, и таким образом альтернативные сделки могут превратиться в своего рода аукционы);
- юридическое несовершенство одной из сделок (например, обнаруживаются новые собственники уже проданной квартиры).
Последнее, к сожалению, возможно и в том случае, если сделку курируют риэлторы, так как и они не застрахованы от ошибок.
Особенности регистрации
Дополнительный риск даёт необходимость регистрации всех сделок не в одном договорном документе, а каждой в отдельности: каждая операция в альтернативной цепочке юридически самостоятельна и не влечет по закону обязательное заключение договора в любом из звеньев, как только это произошло в предыдущем.
То есть нередко бывает так: одна из сторон продаёт свою квартиру и регистрирует сделку, а в нижнем звене кто-то отказывается это сделать, несмотря на устную договорённость, и вся цепь рвётся.
Страдают при этом продавцы-покупатели промежуточных звеньев и верхний покупатель: они остаются без желаемых квартир и рискуют потерять часть денег во время поисков других вариантов (найденное жильё может оказаться более дорогим, опять понадобятся расходы на риэлторов и т.д).
Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок
- Ещё на предварительном этапе всем сторонам нужно обговорить в отдельности каждую деталь сделок и договориться о времени проведения операций с тем, чтобы операция предыдущего звена опережала по времени сделку последующего этапа.
- Также необходимо нанять единого исполнителя, курирующего заключение всех сделок в цепочке, то есть один риэлтор будет вести все сделки и держать всю ситуацию под контролем.
- Заключение договоров купли-продажи у одного нотариуса может подстраховать от преждевременного заключения договора, если вдруг не сработало предыдущее звено.
- На сайте Росреестра можно отслеживать ход регистрации, что даёт возможность увидеть, что один из собственников продаваемого или покупаемого жилья не провел регистрацию сделки в установленное время, и приостановить дальнейшие сделки, предупредив всех участников.
- Помимо этого, все участники альтернативной цепочки могут заключить добровольный договор, заверив его у нотариуса, суть которого такова: если какая-то сделка срывается, восстанавливается статус-кво, то есть предшествующие сделки аннулируются, а сторонам возвращаются уплаченные деньги.
Налогообложение в альтернативных сделках
С позиции налогового кодекса альтернативные сделки рассматриваются как совокупность обычных сделок, на которые распространяются обычные правила налогообложения и налогового вычета.
Это означает:
- Все продажи облагаются налогами, за исключением случаев, указанных в данной статье.
- При покупке же возможен налоговый вычет.
- Для продавца-покупателя НДФЛ при продаже может компенсироваться налоговым вычетом, и в результате налоговые выплаты могут равняться нулю.
Заключение
Альтернативная продажа квартиры, несмотря на сложные замысловатые переплетения сделок, может помочь осуществить задуманное в полной мере. Это настоящий выход для тех, кто мечтает разъехаться и поделить общую жилплощадь.
Но при несогласованности действий сторон, невыполнении ими своих обязательств, вся цепочка может разрушиться и привести к непредвиденным потерям.
Поэтому альтернатива при продаже квартиры должна быть осмысленной и застрахованной от риска её участниками со всех сторон.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/sdelka/tip-prodazi-alternativa.html
Что такое прямая продажа квартиры?
Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.
Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.
Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.
Существует 2 стандартных типа продаж:
- прямая (свободная/чистая) продажа;
- альтернативная продажа квартиры.
Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.
При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:
- зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
- претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
- обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
- необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.
Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.
Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.
Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.
Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.
Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.
Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.
При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.
При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.
При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.
Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.
Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?
Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:
- паспорт собственника или доверенного лица;
- свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
- свидетельство о браке;
- письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
- свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
- техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
- выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
- разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
- договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
- справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).
Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.
Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.
Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.
Дополнительные документы
При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).
Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.
Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.
Документы для регистрации прав собственности
Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:
- паспорт нового собственника;
- договор купли-продажи;
- заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
- правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
- квитанция об оплате госпошлины.
При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:
- дата выселения прежних хозяев;
- передача ключей от квартиры;
- снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
- возможное наличие обременений на имущество и пр.
Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?
Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:
- Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
- При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.
Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.
Альтернативная продажа чаще применяется при:
- разделе квартиры с долевыми собственниками;
- проживании родственников на общей жилплощади;
- обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
- разъезде коммунальных жильцов;
- выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.
Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.
Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.
Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.
Источник: http://ipoteka-expert.com/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/
Прямая продажа квартиры: что это такое и какие еще есть способы
Ежедневно по всему миру совершаются сотни тысяч сделок по приобретению недвижимости. Продавцы желают продать подороже, а покупатели — приобрести подешевле. Извечный закон рынка не меняется.
Продажи квартир бывают двух видов — прямая и альтернативная. Каждый из способов имеет как положительные нюансы, так и отрицательные. Что значит прямая продажа квартиры и в чем она заключается, рассмотрим далее.
Что такое прямая продажа квартиры
Прямая продажа квартиры — что это такое? Конкретного юридического определения этому понятию нет. На практике это сделка, при которой продавец продает жилье без привлечения третьих лиц и дополнительных условий. Часто можно услышать фразу «чистая продажа» — она означает то же самое.
При этом способе в квартире нет зарегистрированных лиц и в ней никто не проживает. На жилье не должно быть залоговых обязательств или ареста, т.е. квартира чиста. Такой способ подразумевает, что для продавца жилье является избыточным и его цель — просто извлечение прибыли.
Агентами недвижимости этот термин употребляется в случаях продажи объекта без встречного предложения. Гражданам, которые хотят продать жилье, не требуется искать новую недвижимость для последующего приобретения, так как у них есть место для проживания.
При таком способе на квартиру уже подготовлены все документы и сделка совершается в минимальные сроки — 2 или 3 дня.
Плюсы и минусы
Как и любая другая сделка, способ имеет отрицательные и положительные стороны. Рассмотрим их и выявим отличительные особенности.
Плюсы.
- Экономия времени. Купить квартиру и въехать в квартиру можно без промедлений, ведь продавцу не нужно время для поисков себе нового жилья. Такой способ менее энергозатратный для всех сторон соглашения.
- Банковская организация охотнее согласится на кредитование квартиры. Круг возможных покупателей расширяется за счет лиц, желающих приобрести квартиру в ипотеку.
- Возможность торговаться с продавцом при приобретении объекта за наличные деньги.
- Небольшая разница в цене между чистой и альтернативной продажей. Лучше немного переплатить, но при этом сэкономить нервы и время.
- Покупатель обходит стороной нескончаемую цепочку юридических действий. Например, снятие с регистрационного учета жильцов продаваемой квартиры.
- Возможность получить скидку при срочной продаже.
- Заключение сделки только с собственником жилья.
В практике часто бывают случаи признания договора недействительным, даже если квартира казалась абсолютно чистой.
Каковы отрицательные стороны способа?
- Если объект получен по наследству, не исключено, что в скором времени появится «обделенный» наследник. Или, например, гражданин вышел из мест лишения свободы и пытается заявить свои права на недвижимость.
- Недобросовестность продавца, вследствие которой окажется, что на недвижимости есть обременения. Итог — потеря денег и времени. Нельзя верить на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» объекта.
- Продавец может скрыть, что сделкой он нарушает права недееспособных или несовершеннолетних граждан. Такое соглашение тоже могут признать недействительным.
Важно! Если вы сомневаетесь в «прозрачности» сделки, обратитесь за помощью к юристу и выясните все факты самостоятельно.
Другие виды продаж квартир
Наряду с прямым способом продажи есть еще два — альтернативный и так называемая цепочка. Рассмотрим их далее и проанализируем.
Альтернатива
Самый распространенный способ сбыта недвижимости — альтернативный. Почему так? Все просто: подавляющее большинство продавцов на вырученные деньги сразу покупают новое жилье, а не откладывают финансы на счет или к себе под подушку.
Сделка купли-продажи происходит одновременно, то есть в один день на обе квартиры. Соглашения подписываются одновременно, как и регистрация документов.
Способ помогает продать квартиру и сразу же приобрести новую, хоть этот процесс и немного сложнее, чем чистая продажа. Альтернативная продажа несет свои риски и занимает больше времени.
Цепочка
«Цепочка квартир» — продаются сразу несколько «альтернативных» квартир. Продавцы каждой квартиры — это покупатели в следующей. Поэтому этот метод и называется «цепочкой».
Например, гражданин продает 5-комнатную квартиру. Взамен ей он приобретает 2-комнатную и 3-комнатную квартиру. Получилась цепочка из трех квартир, в которой вместо одной покупают сразу две (альтернативных).
Чем длиннее цепочка, тем больше участников и больше рисков. Сделка занимает много времени. Если один элемент цепочки «сломается», рухнет вся система. В практике цепочки свыше четырех объектов — явление редкое.
Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/pryamaya-prodazha-kvartiry.html