Права и обязанности по договору мены

Содержание
  1. Договор мены – Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)
  2. Понятие, срок и форма договора мены
  3. Инструкция по государственной регистрации
  4. Куда обращаться?
  5. При обмене жилья между собственниками
  6. Квартира на автомобиль
  7. Между физическими лицами
  8. Между организациями
  9. Стоимость и сроки
  10. Стороны договора мены
  11. Основные разделы договоров мены
  12. и существенные условия
  13. Как составляется?
  14. Договор мены
  15. Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей
  16. Формирование цены
  17. Договор мены: налогообложение
  18. Виды и особенности договоров мены
  19. Особенности обмена жилыми помещениями
  20. Образец договора мены
  21. Особенности исполнения договора
  22. Договор мены – что это такое простыми словами
  23. Обмен и мена жилого помещения: есть ли отличия?
  24. Права и ответственность сторон
  25. Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание
  26. Понятие договора мены по ГК РФ
  27. Виды договоров мены
  28. Cодержание
  29. Предмет договора мены
  30. Особенности мены недвижимого имущества
  31. Налогообложение и регистрация
  32. Договор мены: как его регулирует закон?
  33. Что записано в законе
  34. Чем мена отличается от купли-продажи

Договор мены – Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Права и обязанности по договору мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны.

В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки.

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Инструкция по государственной регистрации

Для госрегистрации сделки стороны должны придерживаться следующего алгоритма:

  1. Составление договора мены.
  2. Подготовка пакета документов и подача его в Росреестр (МФЦ).
  3. После получения положительного решения получение соответствующей выписки из ЕГРН.

Сделка с отчуждением недвижимого имущества подлежит госрегистрации (ФЗ 218 «О регистрации недвижимости»). Обмен жильем не является исключением. Договор обмена жилья, заключенный без государственной регистрации, признается недействительным.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 от 24 сентября 2002 года, при мене нежилой недвижимости право собственности возникает также после официальной регистрации перехода прав в Росреестре.

Куда обращаться?

Для госрегистрации договора мены сторонам необходимо подать соответствующий пакет документов в одну из следующих инстанций:

  • отделение Росреестра;
  • МФЦ.

В случае необходимости нотариального удостоверения такого документа участникам обмена недвижимости необходимо посетить нотариуса.

При обмене жилья между собственниками

По общему правилу, для госрегистрации договора мены недвижимости в Росреестр (МФЦ) предоставляются такие документы от каждой из сторон сделки:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • паспорт (физические лица) или протоколы (выписки из протоколов) о назначении руководителя ООО, выписка из ЕГРЮЛ и учредительные документы (для юрлиц);
  • подлинник договора мены + еще 1 экземпляр для сотрудника Росреестра, МФЦ (предоставляет одна из сторон);
  • подлинник и одна нотариальная ксерокопия договора (если такой документ заверен у нотариуса);
  • подлинник и ксерокопия правоудостоверяющего документа на каждый из обмениваемых объектов недвижимости;
  • акт приема-передачи (подлинник + 1 экземпляр для сотрудника Росреестра, МФЦ);
  • техпаспорт объекта недвижимости (подлинник и ксерокопия, заверенный БТИ).

Также, в качестве дополнительного документа в Росреестр (МФЦ) можно предоставить выписку из домовой книги или поквартирной карточки (в зависимости от того, какое недвижимое имущество подлежит обмену — частный дом или квартира, соответственно).

Квартира на автомобиль

Для того чтобы обменять квартиру на автомобиль, владелец транспортного средства должен подготовить следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие право собственности на ТС;
  • полис ОСАГО;
  • паспорт ТС;
  • свидетельство о регистрации ТС.

Кроме того, к вышеприведенному пакету документов нужно приложить справку, подтверждающую отсутствие у владельца ТС неоплаченных штрафов. Такой документ выдается в отделении ГИБДД.

Между физическими лицами

При заключении договора мены между физлицами общему пакету документов могут потребоваться следующие бумаги:

  • письменное согласие органов опеки — в случае проживания в обмениваемом жилом помещении несовершеннолетних детей, находящихся под опекой (попечительством) или оставшиеся без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
  • письменное согласие родителей, попечителей или усыновителей, если стороной сделки выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
  • нотариальное согласие другого супруга на продажу (оригинал и ксерокопия) — если жилье было приобретено в период брака (п. 1 ст. 34 СК РФ);
  • удостоверение попечителя (опекуна).

Письменное согласие органов опеки нужно в том случае, если на отчуждаемой жилплощади проживают не только несовершеннолетние лица, но и недееспособные граждане.

Причем такой документ нужно обязательно оформлять вне зависимости от того, являются ли указанные лица собственниками обмениваемой недвижимости или нет.

Между организациями

В случае оформления договора мены между юрлицами стороны готовят одну из таких дополнительных справок:

  • нотариальная ксерокопия свидетельства о госрегистрации юрлица в налоговой — если организация (компания) создана после 1 июля 2002 года;
  • копия свидетельства о внесении в реестр организаций, открытых до 1 июля 2002 года, заверенная нотариусом.

В случае совершения обмена недвижимости между ООО необходимо оформление отдельного Решения уполномоченного органа юрлица о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность. Таковым является протокол заседания Совета директоров (Общего собрания участников) или Решение единоличного участника (акционера).

Стоимость и сроки

За регистрацию договора мены в Росреестре (МФЦ) нужно платить соответствующую государственную пошлину. Согласно ч. 22 ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины за регистрацию права собственности на 1 объект недвижимости составляет 2000 р. (для физлиц) и 22 000 р. (для юрлиц).

При обращении к нотариусу нужно оплатить соответствующие нотариальные услуги. Размер нотариального тарифа в каждой нотариальной палате субъекта свой. Например, в Новосибирской области размер такого тарифа за удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества составляет 7024 р.

Срок госрегистрации договора мены составляет следующее количество рабочих дней:

  • 7 дней — при обращении в Росреестр;
  • 9 дней — при посещении МФЦ;
  • 3 дня — при подаче в Росреестр такого документа, заверенного нотариусом (5 дней — при обращении в МФЦ).

Течение срока госрегистрации такого договора начинается с рабочего дня, следующего за днем приема документов, или с ближайшего рабочего дня после выходного (Письмо Росреестра № 14-10188-ГЕ/17 от 22 августа 2021 года).

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Как составляется?

Договор мены недвижимого имущества оформляется в соответствии с положениями гл. 31 ГК РФ (ст. 567 ГК РФ). Так, согласно ст. 550 ГК РФ, такой документ должен быть составлен в письменной форме. Иначе, подобная сделка признается недействительной.

Источник: https://KPPKDirection.ru/zhilaya-sobstvennost/gk-mena.html

Договор мены

Права и обязанности по договору мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой.

Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами.

Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле.

Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г.

№ 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье.

В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда.

Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов.

Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения.

Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Источник: https://vseiski.ru/dogovor-meny.html

Договор мены – что это такое простыми словами

Права и обязанности по договору мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Обмен и мена жилого помещения: есть ли отличия?

По сути, процедура мены и обмена квартиры имеют много схожего. Они преследуют одинаковую цель. Но сделка мены возможна по имуществу, которое находится в собственности участников договора. Все изменения, связанные с правообладателем имущества, вносятся в Росреестр. Но при условии, если в качестве предмета договора выступает имущество недвижимого назначения.

ВАЖНО: регистрировать переход права собственности можно не только в самом Росреестре, но и в МФЦ, на официальном сайте Госуслуги.ру при наличии усиленной цифровой подписи.

Если обменивается муниципальное жилье, то эти действия реализуются гражданами в рамках договора, заключенного с местной администрацией. На балансе государственных органов состоит социальное жилье.

Если обменивается это жилье, то Росреестр не нужен, необходимо перезаключать договор социального найма.

Но это не означает перехода права собственности, так как наниматель социального жилья не является его владельцем! Собственником остается государство в лице своих органов.

Ответ на претензию — образец

Права и ответственность сторон

Необходимо понимать, что договор предусматривает равные права сторон договора мены. Кто к ним относится? Такими сторонами считается продавец и покупатель определенного предмета.

Но тем не менее, они имеют одинаковые права, а также обязательства по отношению к закону.

Лица, которые оформляют договор, обязаны потратить одну и ту же сумму, чтобы передать и получить предмет в свою собственность.

И если один участник соглашения получил товар с браком, то другая сторона должна нести ответственность за то, что предоставила товар с такими недостатками. То есть исполнила свои обязательства по договору с нарушениями. Ответственность несут все стороны договора мены в аналогичной форме. Как и при заключении договоров купли-продажи.

Когда товар был получен по договору мены, сторона, понесшая убытки, имеет право для выставления требования по возврату предмета. А также у стороны есть возможность требовать того, чтобы убытки были возмещены.

Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание

Права и обязанности по договору мены

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Согласно действующему законодательству РФ, лицо обладающее каким-либо имуществом или собственностью имеет право совершать с ним любые действия, в том числе и сделки мены.

Для того, чтобы обменять одно имущество на другое необходимо составить договор мены, который подтверждает законность сделки и допускает передачу имущественных прав.

Такой договор регистрируется в ЕГРН и имеет юридическую силу.

Понятие договора мены по ГК РФ

Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен.

Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:

  • Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
  • По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ. 
  • Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
  • В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
  • Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.

Виды договоров мены

Договор мены бывает двух основных видов:

  • Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
  • Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.

Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:

  • Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же  категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
  • Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.

Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.

Заключение договора мены возможно: между физлицами, юрлицами, физическими и юридическими лицами.

Cодержание

Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.

Договор мены должен содержать следующие пункты:

  • Наименование документа;
  • Дата и место составления;
  • Подробные сведения об участниках сделки;
  • Детальное описание предмета договора;
  • Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон;
  • Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
  • Сроки и порядок обмена товарами;
  • Порядок разрешения споров и разногласий;
  • Дату и подписи сторон.

Предмет договора мены

Предметом договора может быть имущество или недвижимость, находящаяся в собственности и свободная от обременения. Передача ненадлежащего товара влечет замену, его возврат или иные требования, предусмотренные соглашением. Это регламентируется ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Если обмену подлежит неравнозначный товар, сторона, предлагающая имущество меньшей стоимости, обязуется внести доплату.

Особенности мены недвижимого имущества

Договор мены отличается от остальных гражданско-правовых двусторонних договоров тем, что в рамках одного документа реализуется две (чаще) равноценные взаимовыгодные сделки.

Для мены недвижимого имущества есть свои отличительные особенности:

  • Так как найти равноценную недвижимость часто не просто, договор включает пункт о доплате разницы или возмещении иным способом;
  • Недвижимость по договору мены нельзя обменивать на деньги, так как это не соответствует принципам мены;
  • Договор является консенсуальным и возмездным;
  • Переход права собственности, как правило, происходит одновременно. Иногда, в зависимости от обстоятельств, участники мены определяют иные сроки перехода права. Сделка будет считаться завершенной после получения перехода прав на новое имущество обоим участникам;
  • Если происходит обмен равноценной недвижимостью, участники сделки не должны платить налог на прибыль. Если в соглашении указанна доплата, то участник получивший выгоду от сделки выплачивает налог;
  • Если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, при обмене он платит 13 процентов от ее стоимости;
  • Если обмену подлежит собственность, находящаяся в общей или долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на обмен;
  • Если доля обмениваемой недвижимости принадлежит лицам не достигшим совершеннолетия,  необходимо согласие на проведение сделки органов опеки и попечительства.

Важно! Если в процессе регистрации перехода права собственности будет установлено, что сделка мены совершается для уклонения от уплаты налогов, или имеет место другая мошенническая схема, она будет признана притворной. Участникам грозит судебное разбирательство.

Налогообложение и регистрация

Договор мены предполагает совершение двойной сделки, так как стороны выступают одновременно и покупателями и продавцами. Исходя из этого, законодательством к данной сделке применяются теже нормы по налогообложению и госрегистрации, что и при заключении договоров купли-продажи.

Особенности налогообложения:

  • Если стоимость обмениваемых объектов равна, налог не уплачивается;
  • Если предметы договора обмена не равнозначны по цене, сторона, получающая выгоду от реализации своего имущества, оплачивает 13% от дохода;
  • Если обмениваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет, уплата НДФЛ обязательна;
  • Если реализуемая недвижимость в собственности более трех лет, есть возможность получения налогового вычета.

Процесс регистрации перехода права собственности в ЕГРН при мене не отличается от сделки купли-продажи. После составления договора мены, участники сделки собирают необходимый пакет документов, пишут заявление в ЕГРН о регистрации. Если необходимо внести налог, в регистрационных органах рассчитывают сумму, необходимую для уплаты и дают реквизиты для оплаты.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ogic.ru/dokumenty/dogovor-meny-ponyatie-vidy-priznaki-soderzhanie.html

Договор мены: как его регулирует закон?

Права и обязанности по договору мены

Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что записано в законе

Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом.

Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги.

Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

«Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

Чем мена отличается от купли-продажи

Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара.

Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре.

С услугами ситуация аналогичная:

не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет.

Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д.

), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены.

Единственное исключение из статьи установлено для мены акций.

Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны. «На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус. 

В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст.

35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

«С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки, 

— отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом.

Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф.

Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем здесь.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2021/10/29/dogovor-meni-kak-ego-regyliryet-zakon/

Все о законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: